上海新天地舊城改造打響名堂。新天地每平方米的造價達到了2萬元。瑞安集團付出了6億元人民幣的動遷費，6億係未開發成功前的動遷費。
遷置緩慢係發展緩慢的主要原因，因係涉及舊城改造，要用新天地模式發展保留原有風貌和歷史特色，犧牲了的時間和龐大金錢，比用貨如輪轉賣樓方式的發展商，瑞房的發展模式困難得多.羅康瑞說的 - 瑞房賣樓係唔需要賣廣告，因為瑞房賣樓先起配套設施，等環境好了先再起樓，以用家角度當然歡迎，但從投資角度，錢到最後先回籠，對現金流係有影響的，亦都係因為呢啲因素，瑞房升幅緩慢可以話內房股之最，但長線投資價值亦比其他內房股優勝。
09年節約成本計劃見效 (-22% in operating Cost)，經營利潤大增4.5倍。
去年全年錄得純利26.7億元（人民幣，下同），按年增長49%，派末期股息12港仙。
期內，營業額增加２﹒３倍至６７﹒５８億元
销售
物業銷售上升３﹒２倍至６０﹒７８億，已訂約銷售共２６﹒６９萬平米 (not yet deliver, so, not in the profit book +214%)，金額６１﹒６１億元。毛利為３５﹒２９億元，毛利率為５２％. 平均售价增长81%至每平方米人民币32600元.2009 actual GFA deliver =190,000 (+150%)
上海太平桥的翠湖天地嘉苑项目销售表现理想，在09 年2季度推出时平均售价为6.78万元每平方米，而在8月份，该项目的售价已经达到7.13万元每 平方米，仅在这一个项目，去年全年合约销售金额接近30亿元，接近集团总销售金额的50%。
投资物业09年租金及相关收入增加8%至人民币6.43亿。年末可供出租总建筑面积增长至310000平方米
上海新天地及上海企业天地于2009年持续为租金收入的主要来源，共占租金收入总额的82%。这两个项目已接近全部租出，租金水平较2008年平均上升 5%
核心盈利２３億元 (若撇除重估投資物業及調整衍生金融工具公平值的影響，瑞安09年核心盈利實際按年升10%至16.84億元。) 公司董事總經理兼財務總監尹焰強昨日在記者會上表示，今年因項目結構關係，平均售價較去年為低，預計今年可入帳的物業銷售和租金的總收入約為60億元，按年減少約11%；今年可銷售物業的總面積約42.62萬平方米((東尼) 五十四萬平方米) (7 project in total, 其中10%将来自三个上海项目，90%来自另外四个城市分别为武漢、重慶及佛山及大连等中端項目). 導致平均售價將按年回落8%至約每平米3萬元人民幣.
預期今年資本開支約115億元 (Average 110)，主要為建築 及土地成本。此外，儘管去年底止公司手頭現金僅49億元，但由於借貸能力達90億元，故相信可以應付今年資本開支
2010至2012年整體資本開支320億元
東尼 Predict 2011來年可銷售物業 有七十三萬平方米
瑞房主席表示，料2012年可銷售物業的總面積可增至100萬平方米，隨後每年增加20-30%，3 Yrs Target delivery GFA 2010 = 390,000 (Sale=192, Lease=198)
2011 = 660, 000 (S = 238, L =368)
2012 = 11,000,00 (S = 637, L = 466)
Than keep 1m onwards every year
利好：
1) Current P/E less than 6, Low Debt ratio (23% , - 4% in 2008), mostly L-T Debt (70%), but more forgien debt (potential for raised RMB help)
2) 資產淨值折讓44% (香港市場同類股份的平均折讓為39%)集團自2006年上市以來，平均市賬率逾2倍
3) 瑞房土地儲備達一千四百萬平方米，足夠未來五至十年的發展
3) 瑞安房地產發開的高端住宅項目信譽良好，項目亦享有溢價 - 地產項目地段佳質優(舊城改造係瑞房的弱點（遷置和保 育）亦係優點，舊城經過改造就會成為城市核心地標，係投資物業方面，租金只會不斷向上) - But the relocation new policy in 2009 have help to speed up the process.(to around 4 yrs from more than 10 yrs)
4) Innovative - i.e. 瑞虹新城3期定制公寓”試點單位 being an example, very popular
5) Debt is less than 50% of the Market value (which is very important to have a low debt ratio at the moment as the bank are very likely to reduce the bank credibility)
6) 未來三年，集團進入收成期 i.e. 上海太平桥、瑞虹新城、创智天地、重庆、武汉和佛山等项目的投资物业進展順利，将于2010年进一步增加约188000平方米竣工面积，使集团的投资物业组合增至498000平方米, 將開始向公司貢獻租金收益
7) 主席夫婦在Dec 2009 HKG $4.8 大手增持瑞房持股。
Negative
1) Government Policy (i.e. Future property tax)Sentiment (from the general population about the property shares)中 央二套房貸收緊措施影響。若樓市進一步升溫，當局或會限制海外人士買房，而瑞房有不少客戶均屬投資者或海外居民。
2) 去年公司受惠於上海樓價上漲，以 高價賣出太平橋項目，但今年未必可以舊調重彈。(瑞房主席表示 - 明年因售樓量下降，料銷售額有所回落，但不會影響盈利，因集團有其他計劃，其中包括出售部份收租物業給國內幾間大保險公司)...... still possible? 說明瑞房今明兩年的營利已經有保障，
3) Management - 一年內敲定行政總裁的人選，傾向內部擢升，自己則留任主席一職；外 界則認為，繼任人的挑戰甚大，而且人脈亦難及羅康瑞。有報道指出， 在內部找尋繼任人並非易事
P.S very interesting article from 藍兵手記 today: worth to take a lookhttp://airmanblue.blogspot.com/2010/04/23-apr-2010-2777.html
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